Okresowe przeglądy obiektów budowlanych
Zgodnie z Prawem Budowlanym oraz zaleceniami Nadzoru Budowlanego, dla zapewnienia utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie, obowiązujące przepisy nakazują poddawanie obiektów budowlanych okresowym i doraźnym przeglądom okresowym stanu technicznego, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby.
Zgodnie z art.62 ustawy Prawo Budowlane, za właściwe utrzymanie obiektu budowlanego odpowiedzialny jest właściciel lub zarządca takiego obiektu. Wiąże się to bezpośrednio z koniecznością przeprowadzenia okresowych przeglądów przez osoby do tego uprawnione.
Rodzaje okresowych przeglądów, których wykonanie powinien zapewnić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego
Przegląd okresowy wykonywany 1 raz w roku
Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe przeglądy polegające na: sprawdzeniu stanu technicznego:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
Przegląd należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym, przy czym między datą kontroli w danym roku a datą przeglądu w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni (tj. 1 rok).
Przy dokonywaniu przeglądów okresowych corocznych nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej.
Przegląd elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
W toku przeglądu szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku (zob. § 5 ust. 2 rozporządzenia).
Przegląd instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
Są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są np. urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające.
Przegląd instalacji gazowych oraz przewodów kominowych
Przegląd powinien obejmować m. in. sprawdzenie:
- wykonania zaleceń wynikających z poprzedniego przeglądu okresowego
- zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
- drożności przewodów kominowych,
- siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
- występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
- posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
- częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 34 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2010 r., Nr 109, poz. 719),
- dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
- występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Przegląd okresowy wykonywany raz na 5 lat
Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać przegląd okresowy polegający na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).
Przegląd okresowy dla obiektów wielkopowierzchniowych, wykonywany co najmniej dwa razy w roku
Obowiązkiem tym zostały objęte budynki, które posiadają określoną powierzchnię zabudowy, tzn. przekraczającą 2000 m², bez względu na powierzchnię dachu oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m², tj. obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy jak np. wiaty. Oznacza to, że omawianemu przeglądowi okresowemu podlegają budynki posiadające powierzchnię zabudowy przekraczającą 2.000 m2, niezależnie od powierzchni dachu. Natomiast, jeżeli nie mają powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m2, to bez względu na powierzchnię dachu podlegają przeglądowi rocznemu, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Inne obiekty niż budynki kontrolowane są ze względu na powierzchnię dachu.
Zarówno powierzchnia zabudowy budynku, jak i powierzchnia dachu, określona w przepisie, odnoszą się do samodzielnego konstrukcyjnie obiektu budowlanego. Tym samym, jeżeli np. budynek ma powierzchnię zabudowy ponad 2000 m², ale jest podzielony na części dylatacjami przebiegającymi od fundamentu po dach, i każda z tych samodzielnych konstrukcyjnie części stanowi samodzielny budynek oraz posiada powierzchnię zabudowy nie przekraczającą 2000 m², wówczas nie podlega przeglądowi okresowemu, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, ale wyłącznie okresowemu przeglądowi przeprowadzanemu co najmniej raz w roku.
Obiekty wielkopowierzchniowe powinny być poddane przeglądowi okresowemu co najmniej dwa razy w roku. Kontrole te należy przeprowadzać przed i po okresie zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Natomiast zwrot „co najmniej” wskazuje, że w stosunku do obiektów wielkopowierzchniowych przeglądy okresowe mogą być przeprowadzane częściej niż dwa razy w roku.
Zakres tej kontroli obejmuje zakres kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.
Osoba dokonująca przeglądu okresowego ma obowiązek bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).
Sankcje grożące za naruszenie ustawowych obowiązków związanych z przeglądami okresowymi
Zgodnie z art. 91a, kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (nie zapewnia wykonania okresowych przeglądów), użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Z kolei karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy). Natomiast zgodnie z art. 93 pkt 8 ustawy, kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1-4a, czyli nie zapewnia poddania obiektu przeglądom okresowym, a także nie stosuje się do decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1a w terminie w niej określonym, podlega karze grzywny.
Orzekanie w sprawach o czyny określone w art. 92 i art. 93 następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.